La problematica della quale si parlerà consiste nella classica infiltrazione di acqua che attinge un appartamento sottostante ad un balcone annesso all’appartamento sovrastante. Balcone di proprietà e utilizzato esclusivamente dal proprietario dell’appartamento superiore.

Nello specifico, in sede di accertamento tecnico preventivo veniva accertato, dal tecnico nominato dal giudice, che la causa delle infiltrazioni di acqua riscontrate andava individuata essenzialmente nelle caratteristiche costruttive del manto di copertura della terrazza che risaliva ai primi anni settanta, quando le impermeabilizzazioni erano affidate alla stesura di un manto di bitume a caldo direttamente sul solaio grezzo e sotto i massetti delle pendenze di allettamento dei pavimenti, sicché, stante la rapidità di degrado di questo tipo di impermeabilizzazioni, in assenza di interventi di ripristino, la stessa rimaneva affidata ai soli pavimenti, i quali nella specie risultavano realizzati in maniera posticcia

Occorre premettere che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione, per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. SSUU n. 9449, del 2016).

In ragione di quanto prospettato, quindi, sia il condominio, sia il proprietario dell’appartamento sovrastante, saranno tenuti all’esecuzione delle opere necessarie ad eliminare definitivamente la causa delle infiltrazioni all’appartamento sottostante, nonché al risarcimento dei danni che il proprietario di quest’ultimo appartamento provi di aver subito a causa delle infiltrazioni.

La ripartizione delle spese e dei danni dovrà essere eseguita in virtù dell’art. 1126 c.c., dunque, per un terzo a carico del proprietario dell’appartamento sovrastante e per i restanti due terzi a carico del condominio.