La dottrina e la giurisprudenza sono unanimemente concordi nell’inquadrare il rapporto tra condominio e amministratore nell’ambito dell’istituto del contratto di mandato, ex art. 1710 c.c.

Applicando, quindi, i principi che disciplinano il rapporto di mandato, ne consegue che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è fonte di responsabilità contrattuale.

L’amministrazione nell’espletamento del mandato deve tenere, quindi, una condotta improntata alla diligenza media (c.d. del buon padre di famiglia), al di sotto della quale scatta la responsabilità. In ogni caso grava sul medesimo l’onere di provare di aver adempiuto correttamente il proprio mandato.

L’amministratore è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali e regolamentari. Si configura la mala gestio dell’amministratore ogni qual volta lo stesso svolga la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all’interesse comune dei rappresentati/condomini.

L’inadempimento, oltre ad essere fonte di responsabilità contrattuale e legittimare il condominio alla richiesta di un risarcimento danni, può comportare anche la richiesta di revoca dello stesso.

Le irregolarità commesse dall’amministratore possono configurare anche una sua responsabilità penale, ovvero una responsabilità extracontrattuale. Tipico caso di responsabilità extracontrattuale è quello previsto dall’art. 2051 c.c., per cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La giurisprudenza prevalente ritiene che l’eventuale responsabilità derivante da insufficiente od omessa custodia è da attribuire al condominio come tale, in quanto la custodia è a carico del condominio e per esso all’amministratore. Su quest’ultimo grava il dovere, infatti, di vigilanza e controllo sui beni comuni e conseguentemente, la responsabilità personale in merito agli eventuali danni a terzi derivanti dai beni comuni condominiali.

L’amministratore è titolare, non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti comuni dell’edificio (art. 1130, n 3 e 4, c.c.) ma anche del potere di ordinare i lavori di manutenzione straordinaria che rivestono carattere urgente con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea dei condomini (art. 1135, comma 2, cc). In conseguenza di ciò, deve riconoscersi in capo all’amministratore l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione dei danni.

Deve ritenersi inoltre che nella responsabilità extracontrattuale rispondono anche i condomini per culpa in eligendo e in vigilando, in quanto i condomini sono garanti dell’amministratore che hanno scelto e nominato, nonché autore del danno.

L’amministratore risponde penalmente dei fatti illeciti posti in essere dallo stesso, nella gestione del condominio, poiché la responsabilità penale è personale e il soggetto attivo di un reato può essere solo la persona fisica.

In conclusione, l’amministratore di condominio può incorrere, nell’espletamento delle proprie funzioni conseguenti al mandato ricevuto dal condominio, in responsabilità contrattuale, ovvero extracontrattuale ed anche penale.