Locazione Abitativa – Obblighi del conduttore – Rilascio Immobile

L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore, si determina in base al disposto dell’art. 1590 del codice civile. Tale articolo, prevede che il conduttore debba restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso. Occorre, come previsto dall’art. 1587 c.c. che il conduttore prenda in consegna la cosa e se ne serva, con la diligenza del buon padre di famiglia, per l’uso determinato nel contratto o comunque ricavabile dalle concrete circostanze. Egli è tenuto a conservare la “res” e a prestare gli accorgimenti opportuni per impedirne il danneggiamento ed è responsabile della perdita o del deterioramento in corso di locazione, se non provi che i fatti si sono verificati per causa a lui non imputabile. Infatti, trattandosi di responsabilità contrattuale, è il conduttore a dover provare la mancanza di un nesso di causalità tra il deterioramento del bene e l’azione o l’omissione a lui imputabile. Quando termina il rapporto locativo, nel suo caso per scadenza del contratto, il conduttore può adottare le modalità di offerta di riconsegna dell’immobile, diverse dall’intimazione ex art. 1216 c.c., sempre che tali modalità siano serie, concrete e tempestive, con valore di offerta reale ex art. 1220 c.c. Tutto ciò è idoneo ad evitare la mora del conduttore riguardo la esecuzione della sua prestazione, come pure a escludere l’obbligo di continuare a pagare il canone per il periodo successivo all’offerta medesima, sempre che non esista un legittimo rifiuto del locatore e l’immobile risulti libero da persone e cose. Quanto affermato è conforme alla giurisprudenza dominante ed è stato ulteriormente ribadito dalla Suprema Corte con la sentenza 18 aprile 2016 n. 7639. Pertanto, sulla scia di tale orientamento, l’obbligo di restituzione dell’immobile locato gravante sul conduttore, deve ritenersi adempiuto mediante la restituzione delle chiavi o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo. Inoltre, non sempre è necessaria la redazione di un verbale di consegna (Cass. 17 gennaio 2012 n. 550; Cass. 24 marzo 2004). È legittimo il rifiuto del locatore alla restituzione dell’immobile locato fino a quando il locatario non l’abbia rimesso in pristino. Infatti, se il conduttore abbia arrecato all’immobile locato gravi danni o compiuto innovazioni non consentite, da rendere necessario per eseguire le opere di ripristino l’esborso di notevoli somme, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore. Il rifiuto legittimo del locatore comporta che da quel momento persisterà la mora del conduttore che rimane tenuto al pagamento del canone anche se abbia smesso di servirsi dell’immobile secondo la destinazione convenuta. Occorre distinguere quando la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione. In questo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterino la struttura del bene, il rifiuto del locatore di ricevere la consegna dell’immobile sarà illegittimo. Fanno parte, ad esempio, del normale deterioramento per uso ordinario i buchi nella parete della cucina necessari per appendere i pensili, i fori per il sostegno delle tende, come anche la tinteggiatura, considerato che rientra nel normale degrado d’uso che dopo un certo tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti. Lei potrà fare al locatore una offerta seria ed affidabile come ad esempio convocarlo per iscritto per consegnargli le chiavi dell’immobile in modo tale da non poter essere considerato in mora nell’adempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile alla scadenza del contratto, facendo così terminare l’obbligo di corrispondere l’indennità di occupazione, ammesso che il proprietario non voglia “ricevere” l’immobile.