L’usufrutto è regolato dall’art. 978 e ss. del cod. civ. Viene costituito per legge ( es. usufrutto dei genitori sui beni dei figli minori, disciplinato dagli art. 324 c.c. e ss. ) o per volontà dell’uomo (mediante contratto e testamento). Può formarsi con contratto tramite una vasta gamma di schemi negoziali , tipici o atipici, a titolo oneroso o a titolo gratuito, e può acquistarsi sia per usucapione ordinaria sia per usucapione abbreviata.

L’usufrutto ha durata limitata nel tempo. Infatti, costituito a favore di una persona fisica si estingue inevitabilmente in seguito alla morte del titolare e non è trasmissibile mortis causa. Nel caso di usufrutto attribuito a una persona giuridica si applica il limite trentennale di durata.

L’usufrutto è un diritto che consente al titolare la più ampia facoltà di servirsi della cosa e di percepirne i frutti nel rispetto della destinazione economica. Tuttavia, le facoltà dell’ usufruttuario non hanno la medesima ampiezza di quelle del proprietario.

Come in passato, anche oggi, l’ usufruttuario è vincolato a mantenere l’ integrità fisica e il valore capitale del bene, sotto il profilo della sua idoneità alla produzione di reddito. L’usufruttuario, per esempio, può locare l’immobile a terzi e percepire il canone, ma senza alterare la destinazione economica della cosa. L’ art. 999 c.c. detta le condizioni e i limiti dell’opponibilità del contratto di locazione al proprietario, ed evidenzia che l’ usufruttuario può costituire diritti personali di godimento a favore di terzi ammettendoli all’ utilizzazione della cosa a titolo di locazione, di affitto o di comodato. Lo stesso articolo stabilisce che le locazioni, purché risultino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore all’estinzione dell’usufrutto, sono opponibili, entro limiti di tempo determinati (di un quinquennio e di un anno dopo la cessazione dell’usufrutto), al nudo proprietario che subentra nel godimento della cosa.

L’ultrattività delle locazioni concluse dall’usufruttuario mira a tutelare la posizione del conduttore, assicurandogli una stabilità del rapporto contrattuale, anche nel caso di venire meno dell’usufrutto; la norma agevola anche l’ usufruttuario che voglia godere indirettamente del bene, per il quale sarebbe impossibile concedere in locazione la cosa, se il rapporto non potesse sopravvivere al diritto di usufrutto. Infine, anche l’ interesse del nudo proprietario a riacquistare il godimento del bene e la pienezza del suo dominio, dopo il trascorrere di un lasso di tempo prevedibile e certo, appare difeso in quanto gli viene ingiunto un sacrificio esiguo, poiché egli è tenuto a subire una scelta altrui, ma non ad essere impoverito, avendo sempre diritto a ricevere il canone di locazione.

La più recente giurisprudenza della Suprema Corte e anche autorevole dottrina, ritiene che le disposizioni speciali emanate in tema di locazione e di affitto (l. 27.7.1978, n. 392, c.d. legge sull’ equo canone e 3.5.1982, n. 203 in tema di contratti agrari) non abbiano abrogato la norma di cui all’art. 999 c.c., con la conseguenza che i relativi contratti stipulati dall’usufruttuario continuano per la durata stabilita, ma non oltre il periodo previsto dall’art. 999 c.c. (Cass. 20.3.2008 n. 7485, Cass, 26.5.2011 n. 11602)

Tuttavia, tale norma non è suscettibile di applicazione analogica e non può trovare applicazione fuori dei casi espressamente previsti trattandosi di disciplina che comporta deroga al principio dell’ efficacia relativa del vincolo obbligatorio. Infatti, nel caso del comodato questo alla cessione dell’ usufrutto viene meno.

Pertanto, nel caso di specie, quando ci sarà la consolidazione dell’ usufrutto per morte dell’ usufruttuario, la locazione da questo conclusa non potrà protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione dell’ usufrutto, ai sensi dell’ art. 999 c.c. che prevale sulla legge 27 luglio 1978 n° 392, legge sull’ equo canone.

Riguardo i criteri di ripartizione delle spese del bene, la norma codicistica afferma che l’ usufruttuario deve sostenere le spese e in genere gli oneri di amministrazione e manutenzione ordinaria, pagare le imposte e le tasse gravanti sull’immobile. Anche, a suo carico, sono le riparazioni straordinarie solo se rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art 1004 c.c.). Tutti gli altri casi sono a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.).

L’art. 1005, 2° co., c.c. fornisce un elenco di riparazioni straordinarie, a carico del proprietario, che deve ritenersi esemplificativo e non esaustivo. In assenza di precise indicazioni normative, la natura, ordinaria o straordinaria, delle riparazioni, viene individuata dagli interpreti sulla base di diversi criteri, non di rado combinati fra loro.

La giurisprudenza è intervenuta sul punto, ponendo l’ accento sulla materialità delle riparazioni, e sull’essenza e sulla natura dell’ opera prestata.

In tal caso, ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare, assumendo rilevanza la qualità ordinaria o straordinaria dell’opera, attenendo la prima alla mera conservazione del bene mentre la seconda alla prevenzione o eliminazione di cedimenti o deterioramenti del bene immobile. E’ la natura della spesa a determinare la imputazione a carico del nudo proprietario ovvero dell’usufruttuario, in modo che, avendo l’usufruttuario l’ uso e il godimento della cosa, lo stesso sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva, mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura , la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, è stato ritenuto che spese come quelle di rifacimento della caldaia, di manutenzione del tetto, di assicurazione del fabbricato, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell’alveo delle spese relative all’amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l’ attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all’usufruttuario (Trib. Roma 4 novembre 2oo4 n. 29809 ).